内地楼市调控新动向

经历了前后一周对主要城市的调研之后,住房和城乡建设部(下称“住建部”)已经着手汇总相关情况,形成有关调研报告,并在适当的时候向国务院分管领导进行汇报。

根据调研所收集的情况,住建部将向国务院分管领导提出下一阶段房地产市场调控的政策建议。如果不出意外,“不打压、不刺激”、“尊重市场规律对房地产市场调整的作用”以及“加强市场监控、做好应对方案”等关键词,将成为下一阶段内地房地产政策的基本口径。

与此同时,各地根据自身情况制定针对性政策的权力也将得到尊重。对于目前最为“敏感”的限购问题,预计绝大部分地方政府更有可能采用“绕行”的态度,向现有限购政策直接发起正面“挑战”的调整方式,将在未来一段时间退出舞台的中央。

调研结果待汇总上报

日前,住建部派出多个调研组,前往长三角的南京、珠三角的深圳等城市进行调研摸底,了解当地房地产市场、政策等方面的相关情况。至2014年5月中旬,调研陆续结束,转而进入材料汇总阶段。

在今年4月赴任住建部党组书记后,陈政高十分关注房地产市场的变化和情况,多次要求相关司室加强日常监测工作,确保房地产市场的总体稳定。这次地方调研及材料汇总工作,由住建部房地产市场监管司统筹安排并具体实施。按照既定工作规划,在完成调研材料的汇总之后,将首先在住建部内部进行汇报。

“据我所知,现在部里面正在汇总有关调研的情况,形成一套完整的材料,向国务院分管领导进行汇报。”5月29日清晨,接近住建部的一位权威人士向记者表示,相关汇报工作将在适当的时候进行。

按照国务院工作分工,中央政治局常委、国务院副总理张高丽分管经济的总体运行等方面工作,其中即包括房地产市场。在本届政府开始履职之前,时任中央政治局常委、国务院副总理的李克强在四位副总理中也曾分管房地产工作。

多位住建部内部人士向记者透露,在住建部目前汇总的调研材料中,主要包括“房地产市场基本状况”、“地方房地产市场监管政策”、“住房信贷基本情况”、“基本住房需求满足情况”等方面的内容。

库存关系双向调控

这次住建部对各城市房地产市场进行调研时,库存是一个重要因素,也是外界关注的焦点。一个城市的房地产监管政策口径是放松还是收紧,库存是一个关键指标。因此,各地库存的具体情况,实际上关系到楼市的“双向调控”问题。

2014年3月,全国两会召开期间,住建部部长姜伟新、副部长齐骥相继向外界透露“双向调控”的思路。记者了解到,这一思路实际在2013年底时就已经确定,只不过当时未被冠以“双向调控”的概念。

2013年年底,在讨论2014年房地产市场调控政策的口径和取向时,住建部高级领导提出,2014年房地产市场调控政策要加强针对性,北京、上海、广州、深圳等房地产市场供需矛盾较为突出的城市,要从严执行、落实房地产调控政策。

住建部的领导还提出,对于那些库存较大的城市,地方政府要考虑如何尽快消化库存的问题。比如要限制新批楼盘销售,避免库存进一步增大等,要确保房地产市场的总体平稳。从那时起,库存就成为了一个十分关键的衡量地方政府楼市调控政策口径的指标。

在2014年上半年,房地产库存较大的城市陆续开始调整本地房地产政策,以达到加快库存去化的目的。中银国际的研究报告称,截至2014年4月底,十五大城市新增可售面积407.2万平方米,环比上升18.9%,3个月移动平均去化月数为16.9,较前一周上升0.3。

记者了解到,在调研过程中,在南京等城市参加座谈会的企业人士曾提出,如果信贷政策支持到位,开发商的价格调整可以提高库存去化速度。而参与座谈的住建部人士则表示,须充分尊重市场规律在当前房地产市场中的调整作用。

“不打压、不刺激”

双向调控政策的着力点是维持市场稳定,避免出现市场过热或过冷。这一思路在最初提出时,内地大部分城市的房地产市场还处于过热状态。现在时过境迁,房地产市场持续下行,不少地方甚至有泡沫破灭、楼市崩盘的风险,中国政府的楼市调控政策面临新的考验。

这次调研过后,住建部将就下一阶段楼市调控提出一揽子政策建议。如果不出意外,以保持调控政策稳定性和连续性的“不打压、不刺激”将成为未来一段时间房地产市场监管政策的基本口径。

“这实际上是年初确定的‘加强针对性’的政策思路的落地和延续,在一定程度上尊重地方政府对调控的自主权。”中国房地产研究中心研究员杜胜忠向记者表示,这实际上也是把调控责任压给了地方政府。如果由于政策的调整导致当地房地产市场出现不稳定,地方政府要承担责任。

“这种政策口径下,地方政府不会贸然取消或者放松限购政策,而是会想办法绕行。”杜胜忠向记者表示,直接放松限购将会把地方政府推上风口浪尖,招致市场人士的不满和舆论集体声讨。

现实条件下,地方政府完全可以通过其他多种手段来增加市场需求,一样可以达到松绑限购的效果。比如:一些城市通过放松落户条件,或是调整社保、税收缴纳年限等增加购房资格人数,同样可以达到增加购房需求的目的。

“双向调控政策的着力点是维持市场稳定,避免出现市场过热或过冷。”全国工商联房地产商会会长聂梅生表示,按照楼市调控的顶层设计,在保持市场稳定的前提下,一些地方的“行政干预手段将逐步离场,市场化手段将成为调节市场的主要手段”。

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