今年房价或将下降10%【2011年第10期】

今年房价或将下降10%

         瑞穗证券大中华区首席经济学家

2011325日起,央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是自2010年以来,央行第9次上调存款准备金率。至此,大型金融机构的存款准备金率升至20.0%的历史高位。业内估算,此次上调存款准备金率0.5个百分点能够冻结银行体系流动性超过3500亿元人民币。

如此动作,显示了决策层将房地产泡沫挤掉的坚定决心。结合当前房地产开发商已遭受诸如银行贷款收缩、销售前景不明、公开募资叫停等被动局面,可以判断,房地产开发商最终不得不做出让步,以降低价格来缓解资金紧张。

我们预计今年全国房地产平均价格至少下降5%,一线城市至少下降10%

不跌论的误区

目前,中国的房地产泡沫情况仍未缩小。从房价收入比的角度来看,如果按一线城市二手房的平均价格和一线城市居民的平均收入来计算,北京、上海两个城市的月供/收入比在2010年末接近100%。

在调控政策密集出台之前,大部分专家认为房价不会跌。有一种观点比较有代表性,即认为中国经济今后会持续增长,人口拐点在2015年前后才能出现,所以在此之前,住房需求非常强劲,房价还会继续涨。

上个世纪的日本房地产泡沫危机仍旧让人记忆忧新。日本银行为了在竞争激烈的金融市场上占据一定份额,无节制地发放抵押贷款给正需要大量资金进行土地投机的房地产和建筑公司等开发机构,引发了土地投机的热潮。而后,一些由日本财政部支持的住房贷款机构也在土地投机中大量发放信贷资金给开发企业,进一步降低了融资成本,导致土地价格更加上扬。1990年年末日本土地资产总额达2389万亿日元,比1985年年末增大1.4倍,所增大的1385万亿日元相当于当时GDP的三倍。1991年春起,日本在泡沫中沉沦,至今已经经历了两个“失落的十年”。

除了日本的教训,可以借鉴的另两个典型例子是香港和美国。香港1997年亚洲金融危机导致房地产泡沫破裂,房价一直跌到20042005年。直到现在,香港的房价水平跟1997年差不多。这十几年香港经济增长非常快,人口也增长很多。所以,对于资产价格的讨论,不能光看经济前景好、增长快,就认为房价就可以一直涨上去。当大部分人一致认为房价会持续上涨,这种情形往往预示着泡沫即将破裂。同样在美国,2007年绝大多数人认为房价不会跌,判断的基础是战后美国房价没有跌过,很多金融衍生产品也是建立在这个前提上面。美国从2002年开始房价慢慢上涨,到了2007年,价格几乎翻一倍,最后产生泡沫并破裂。

如何避免经济衰退

随着房地产泡沫破灭,日本经济严重衰退。但中国与日本存在四大不同,加以利用即可避免重蹈覆辙。

人口总量及结构不同。日本总人口在1990年即达到高峰,而中国要到2030年左右,才达到人口顶点,联合国预计那时的中国人口总量为14.6亿左右。人口总量影响总产出及总需求,对经济增长起关键作用。

农村发展水平不同。1985年,日本的城市化率已经达到76.7%高点,城市化已经接近尾声,城市与农村差别并不明显,传统产业向国外转移,致使国内出现了“产业空心化”的现象,导致日元升值对其影响较大。而现在的中国,城市化进程正在处于加速阶段,仅相当于日本上个世纪六七十年代的水平。

外资参与程度不同。日本更加注重对外直接投资,而对外资进入有种种限制。而中国是全球吸引FDI最多的国家之一,跨国公司近几年一直将中国列为全球最有吸引力的投资地。中国虽然同处在较大的人民币升值压力下,大幅升值会尤其损害以出口为主的跨国公司在华的经济利益,美国政府很难向当时要求日元升值一样,得到广泛支持。

政府对银行和企业的控制力不同。上个世纪八十年代,日本政府并没有对商业银行采取有效措施引流及监管,大量资金并不如政府所希望的那样流入制造业和服务业,而是流入利润较高的股市楼市,投机资金过量投入不动产行业,造成资产价格飙升。而中国银行放贷方向则多少受到政府政策的控制。中国政府只要愿意,便可从源头上控制投机资本。同时,一旦房地产行业有过度投机的现象,中国政府可适时出手,打压泡沫。

《凤凰周刊》2011年10期 沈建光

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