北京限购令下的十一条暗道

2012年第14期北京限购令下的十一条暗道

“现在风声太紧,办理购房资格至少要等到5月中旬,能不能办成也不好说。”以购房者身份,记者通过熟人认识了通州果园某知名地产中介的高级物业顾问小丽(化名)。

小丽所说的“风声太紧”,源于今年4月开始,相关部门对购房资格造假的严格审查与执法。“风声太紧”的说法,在记者以购房者身份与数家房产经纪公司打交道的过程中皆得到验证。这些房产中介里的多数在听到没有资格的购房者咨询时皆声称“不可能”,也有一些中介表示曾经可以办理假资格,但最近“上面查得太严,已经收手”。

“这段日子,电话来咨询能不能办资格的,一般我们都会说不能,因为有可能是建委打来审查的。”小丽说,“除非熟人介绍,生人来了店面问我们也都是回绝。”

在“风声太紧”的紧张气氛下,传言不胫而走。纪委监察部门在北京抽查部分楼盘,通州被抽查的几个楼盘中近一半购房资格造假,某楼盘被查出比例高达2/3以上。“最近这段时间被抓的有好几个”,而“被抓”传闻中,更曝出北京住建委有两名工作人员被“双规”。

但小丽认为,这股凛冽风头总会过去,一两个月就是期限,购房者需要的是耐心。“如果你实在是想要这套房子,可以先跟房主签个合同,说明暂时还没有资格,先把定金给付了,等资格一下来就过户。”为了强调耐心等待的必要性,小丽举例称最近有很多假造资质的购房者,在过户阶段被复查出问题,全部打回不予办理,造成僵局。

在显示着各地房源的电脑屏幕上,小丽用手指画着线路图:一条直线走不通的话,多绕几个弯,到达的仍是同一个终点。

一般来说,购房资格审查的程序为:提交资料-录入-审核-网签-过户。

首先,购房者需要向开发商或者中介机构提供客户资料,其中包括家庭身份证、结婚照、户籍证明以及具备购房资格的居住证、社保证明等;开发商或者中介机构审核后,把客户的资料录入北京市住建委网签系统中去,经过5个工作日,北京市房地产交易管理网签系统会自动审核、筛选,不符合购房资质的将无法完成网签,符合条件将完成网签。

而在限制购房者的审核环节,也恰恰是突破购房资质的“解铃”之点。

小丽透露,作为物业顾问,她只能是购房者与办理资质的“关系人”之间的一个桥梁,关于在网签过程中,如何保证购房者获得资质,她无法向“关系人”取得过于详细的信息。大致的方法是,通过“关系”,在网签阶段时调整购房时间,将买家的购房时间调至限购令之前,这也就解决了限购令之后所出现的种种问题。而这种方式,相较于其他方法来讲,适用范围更加广泛,包括购买两套房的非京籍人士,也有可能成功获得资格。

还有另一种空间是,如果是本市居民已拥有两套房产而被“限购”,在网签时,可以基于系统的漏洞,通过系统运行以及和相关责任人达成协议,自动屏蔽掉“两套房”的信息,达成网签。

办理资格,根据地区的不同,价格也会有差别。比如朝阳区偏贵,而大兴、昌平等相较便宜。小平所在的房产中介经理将办理资格购买朝阳区的房子定价为8万元,而小平并未明确表明价格,称需要与自己的“联系人”沟通过后才能开价,首先需要确定的是——房子是不是一定会买。“在办资质这方面,我们是不可能和你签任何合同的。”小平交代,“只能说我们在协议里有一项含糊的条款。到时,你先将办资质的费用放在我们中介这里,事成之后再由我们转交给关系人。如果办不成的话,我们全款退给你。”

不过,针对8万元的价码,处于通州果园地区的中介小丽称,这纯属“狮子大开口”。一般这种资质的办理,均价在2万~3万元左右。“只不过,一方面是你的关系人提出的价码,另一方面,帮你办理资质的中介或者开发商销售,也拿走了一部分费用,费用自然就涨了”。

据大陆媒体称,为了扭转舞弊局面,北京将以轮换调动的方式来规避建委系统可能存在的腐败问题,比如将朝阳区建委分管人员和通州区对调,分别管彼此的网签协议。但是有意思的是,小平口中提供的一个案例恰恰化解了这种方案的打击力度:一位来自苏州的顾客,通过海淀的建委托了关系找到朝阳的建委,解决了资质的问题。

但无论是何种方法,购买第三套住房对于是否持有京籍户口的购房者来说,办理资质都会是难走的路径。有以家庭为单位购房者因为购买第三套住房,采取了“假离婚”的方式。即将已有的两套房产归于夫妻一方名下,离婚后以另一方名义购买房产后再复婚。不过谈到这种方式,小丽倒是有感而发:还是不要那么傻,真的有客户这样做,最后假离婚变成了真离婚。

(实习生蔡逸枫对本文亦有贡献)

注:文中出现的中介公司相关人员言论,仅是一家之言,不代表本刊观点。

《凤凰周刊》2012年14期    徐佳

 

 

不需要任何资质的房子

所谓资格,是在北京购房者须符合“限购令”中所规定的条件。

20112月,为了贯彻中央对楼市的二次调控政策,北京实施房产限购政策,俗称京版“限购令”。该政策指出,对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭,下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5()以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5()以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。

简而化之来说,就是北京人一个家庭只能有两张房产证,外地人须出示5年连续纳税或社保证明才可具备购房资格,且限购1套。有数据指出,限购一年来,截至今年211日,新盘交易同比下跌两成,二手房暴跌五成。“去年一年我差点转行不干”。小丽称。

但限购令并非堵住了所有的路,只是付出的成本未必每个人都能接受。

小丽所在的房产中介推荐的“经理推荐”房源,其最重要的好处便是购买“不需要任何资质”。这是一套因房主惹上官司而被迫被法院拍卖的房产。小丽介绍,这类法院拍卖房,不需要任何资质,即使是拥有两套房的北京本地人,这套房也可以作为第三套房产购入,不受限购令的限制。前提条件是,购买该类房产需要全额付款。

目前,法院拍卖房属于限购政策的“模糊地带”,无相关政策予以明确规定。这也使来源于法院查封、扣押的房产,成为房市中新的“香饽饽”。而利用这一灰色漏洞衍生的购房“指南”也相应而生:一些不具备购房资格的人,以“假诉讼”、“真买卖”的方式,由买卖双方串通,制造虚假债务纠纷。再由买方将卖方告上法院,通过法院拍卖取得房屋,从而过户。

或者,很多物业顾问会推荐商业公寓,不受限购令的限制。这类商住两用楼盘与商品住宅的区别,在于土地使用性质和产权性质的差异。一般来说,商品住宅的土地使用年限是70年,而商业公寓的土地使用年限为4050年。而这两者对于购房者最直观的感受,在于水电费、物业费等生活费用的价格差异。

资格“移花接木”

通向法院拍卖房和商业公寓的只是羊肠小道,对大多数购房人来说不现实。住宅楼购买资格,对于很多购房者来说,仍然是绕不过的门槛。

其中,对于非京籍人口来说,难度更大。“买房的多数都是外地人,而且大多数都没有资格。”朝阳区一位房产中介物业顾问说。

房屋公园(中介公司)一位物业顾问称,几乎每天都会有几个人到各家房产中介公司递送名片,声称可以解决办理假资质的问题,提出的价格在5万~6万元左右。但是也有不少物业顾问指出,这类关系源十分不可靠,很有可能会是皮包公司,最终造成经济损失。

通过互联网搜索可以发现大量代办购房资格的广告,这类公司通常以“人力公司”、“咨询公司”或者“担保公司”的面目出现,广告中明确表明可以帮助办理购房资格。记者致电一处位于中关村表明可代办购房资格的公司,通话者表明首套房、二套房等资质不是问题,且公司操作规范,价格在6万元左右。事前双方签订合同,仅需支付小额定金2000元,办成之后支付尾款。

这类在互联网上广做广告的“咨询公司”,同时还声称可以代办《北京市工作居住证》,“可以从人事局网站上查到办理进度”。获得“居住证”的购房者,可以享受户籍居民同样待遇。这一操作在可以算是诸多获取购房资格的方法中相对较为简洁明快的。一家知名中介也向记者推荐此种方法,开价5万元。

而另一家在互联网大量打广告的北京东方天元担保有限公司,其广告中办理人“裴经理”的电话号码已经是“空号”。数日前,“裴经理”这一名称曾在大陆一家媒体报道中出现过。这篇报道写到:一位自称裴经理的男士回应称,‘最低5万,(居住证)证件肯定是真的,你必须把社保转到我们公司半年,如果等不了这么长时间就没法办。而在此报道中,“裴经理”所在的公司为北京忠诚思佳房地产经纪有限公司。按照广告中所登示的相同手机号码来看,东方天元担保与忠诚思佳房地产经纪有限公司的“裴经理”为同一人。

《凤凰周刊》2012年第14期    徐佳

 

对于外地人来说,不具备“居住证”有另一个选择——出示连续5()以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明,但这是更加困难的条件。在这条规定中,“连续”是最难达到的关键要求。所谓“连续”,并非“累计”,对外地人在京工作的稳定性提出很高要求,一般来说,如果在京工作的外地人在五年期间出现跳槽等工作变动,便很难符合这条要求了。

之前曾经有房产中介找到“补缴社保”的方法,通过途径将购房者不满的社保补齐,提交资料获取购房资格,如今已经不能蒙混过关:补缴的社保会在购房者的个人信息中显示“补”字,表明不具备购房资格。“补”既然不行,“移花接木”的方式被发明了出来。一位物业顾问表示,现今还有购房者采用社保证明嫁接的方式获取资格:没有购房资格者借助其他有关人士符合条件的社保证明,完成网签之后,再改回来。

事实上,即使不通过上述方式,也有路径可以达成购房的结果。比如,一位资产较为雄厚的老板,就以自己公司旗下子公司的名义购买了一套房产,完全不需受限购令的限制。而一些房产公司也采取类似的方式向购房者提供第三方路径:房产公司自行注册公司,再以此公司名义购买房产,售给购房者,待购房者符合资格后再行过户(社保不满五年者)。

上述社保证明用“移花接木”的方式,在户口方面也同样适用。海淀一处房产中介的销售经理解释称:这是一种出租方式。一些握有国企或者事业单位集体户口名额(进京指标)的部门负责人,短暂出租给需要买房的人。通过房地产公司的运作,购房者被握有集体户口的企业进行“表面招聘”,办理进京户口迁移手续,化身北京人。然后在买房过户之后,相隔约一个多月,再将该人户口迁回原籍。这种方式通常运用于可快速拿到房本的二手房,且如此操作意味着同一个户口指标可以周期性重复使用。

关系人的能量

朝阳区某房产中介物业顾问小平(化名),在向记者介绍房源时顺口说:“即使是在前几日,仍有两位不具备资质的顾客自己解决了问题,买了房子。”

“房地产市场竞争那么激烈,每家房地产公司都在想办法疏通关系,寻找门路。”小平称。小平言陈自己与一位在北京住建委工作的人士保持着密切联系。 

“人家对我说,一定要是非常信任又确定要买房子的客户才可托他办理,”小平嘱咐着,“这个人不是经常做这个的,不像他的一些同事,靠这个发财。尤其现在又是风口浪尖,犯不着冒险。”

在限购政策的严格管制之下,楼市卖方已焦虑不堪,“水分”也随之膨胀。小平的上级经理在记者看房的隔一天,即致电跟进状况:“资质的问题我现在就可以给你肯定的答复,没有问题。”为了表明自己公司的关系“硬”,这位经理甚至愿意在电话中咬牙声称这位关系人士身居“国务院”。事后被小平笑着否认,解释经理有些“着急”。

小丽则颇老道地称,公司方面是不会出面“疏通关系”的。这是一个明知犯险的举动,以公司的身份出面,面临一损俱损的可能。每一个表示可以办理资质的房产顾问,都是自己找到可以利用的关系。事实上,小丽背后这位可以办理资质的人士,也是同行介绍给小丽的。

关系人会在哪个环节有神通广大的能量?

 

  • 【转载请注明来源】 本文链接:http://www.51fenghuang.com/news/fengmiangushi/1068.html【责任编辑:凤凰周刊】
  • 部分信息来源于网友读者分享,如有不良或侵权信息,请书面联系纠错
  • 阅读排行