中国房地产已不可能再起来

作者:谢国忠-玫瑰石顾问公司董事
          中国近20年的发展是利用中国传统的科层体制文化,扩大到整个经济领域,带来两大成就。一个是搞大项目,把基础设施建了起来。对比印度,就知道中国这个成就很大。另一个成就是和跨国公司合作,在中国经济体里,外资这一块还很健康,今年外资还有盈利增加。不好的地方也越来越显眼,一个令人忧虑的现实是,二三十年前,大多数人还是讨论国家未来的命运,国家该怎么走,现在都是在讨论个人的前途该怎么走。

         对于当前国内经济走势,到各地去走一圈,看看有多少塔吊在工作,就能知道。中国经济出了大问题,要改革并不容易。现在中国的温州、上海、广东都提出搞金融改革,背后思路是把当下各种经济问题归罪于金融的不完善上。这不是一件好事。温州老板跑路的问题是他们不搞实业,用实业去借钱去炒大宗商品,然后炒爆了。但给出的解释却是技术性的,一会儿说成是连环担保造成的,一会儿说是因为地下钱庄在支持它去炒。

         温州现在的应对办法是希望把其他地方的钱吸引过来,然后又可以去坚挺那些以前炒作的仓位。企业因实业不振而缺钱,应该是变卖资产或破产。现在有关方面采取的办法,实际是在变相鼓励这些企业的杠杆动作。对于中国经济的不乐观,房地产业是个很好的例子。我一接触的地方官员总认为只要宏观调控政策变化了,房地产繁荣还会回来,房价还能继续涨,地就能照样卖,但这是不可能的。

        5月份,中国房地产似乎又一波“回暖”。这主要是因为有些信托产品放高利贷到期了,投资者从银行兑现拿到钱后,也不敢再去放高利贷,觉得还是房地产安全。加上一些“地王”的适时出现,很多时候“地王”是一些地方政府搞出来的,用来刺激老百姓的心态。

         钱还能进入房地产市场,是因为有些城市的限购令基本没用了。限购令出台后几个月,便形成了一个专门为你服务的行业,只要给四五万块钱,就可帮你绕过限购令,其实这又是一个交易成本。

       “回暖”的另一原因是,经过之前的价格调整,有能力购买的那部分人群需求得以释放。等下一轮调控后,收入更低的需求群体将会进入,因为等到价格更低的时候他们才有条件释放。但说房地产再次火爆,这与事实还有距离。上海市中心的购房交易大概是往年的20%左右,北京中心地带价格虽比较坚挺,郊区价格下滑得还是很严重。未来人口还会增加的上海、北京都如此,其他地方“回暖”的情况更可想象。其实,上海、北京核心地段房价和人们收入水平关系不大,这些地段的价格也不能反映整个房地产市场的问题,而要看大众的市场。

         我认为中国房地产泡沫其实已经在破了,就像股市。2007年中国股市倒了以后,一波一波起伏,到今天中国股市没人信,关心郭树清讲话的人已不多,不像过去一些信息释放就可以炒起来。日本、台湾地区20年前房地产下降刚开始,有很多人关心,现在则没人关心。中国房地产在走着同样的道路。现在的房地产就像股市6000点下来时那样经历了一个浪头,上海、北京还可能有房价波动,但大部分城市不可能有了,最高点已经过去。

《凤凰周刊》2012年20期

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