京十五条周年成效显著 楼市量价齐跌回归理性轨迹

2月16日,北京严厉的楼市调控政策“京十五条”迎来周岁生日。过去一年,在严格的限购政策影响下,北京市整体房地产市场继续走低,且成交量价屡创新低。而在政策叠加下,大量投资投机需求挤出了北京市场,一定程度上保障了普通购房者的刚性需求,楼市在量价齐跌中重拾理性发展轨迹。

【调控改变了什么】

成交量:下降四成

郊区项目占比明显上涨

北京中原市场研究部统计数据显示,截至目前,最近限购一年来,从2011年2月16日至今,北京新建住宅成交量为83541套,同比限购之前一年成交的106999套下调幅度达到了21.9%。而二手房住宅成交量则仅为96996套,同比限购之前一年的207376套下调幅度达到了53.2%。市场住宅总成交量为180537套,同比之前一年的成交量314375套,下调幅度达到了42.6%。

在过去一年,北京楼市成交量出现结构性变化,郊区项目占比明显上涨。北京中原市场研究部统计数据显示:最近一年中,北京城6区,住宅成交量占据全市的比例为39%,而在限购之前一年这一比例为43.5%。特别是房山区,在限购前一年成交量仅占全市的9.6%,而最近一年占比达到了12.2%。密云的成交量比例也达到了5.4%,而在限购之前一年占比为4%。

北京中原市场研究部统计数据显示,限购一年后,北京新建住宅成交金额前100项目中,总成交额为974亿,同比之前一年的1376亿,下调幅度达到了402亿,下调幅度达到了41.3%。与此同时,北京楼市库存急剧上升,相比限购前的9.29万套,而日前住宅库存为11.97万套,住宅库存量增加了2.7万套左右。

伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析认为,由于2011年2月之后“限购”、“限贷”等政策严重限制各类购房需求释放,即便是企业具备推盘动力,新增供应量明显上涨,但最终成交量依然出现明显下降;另外,随着“供过于求”市场的逐步积累,新建商品住宅存量已达历史高点,市场逐步呈现“买房市场”特征,成交价格也在年底出现下调。

价格:商品住宅均价降2万以下

与以往调控不同,“京十五条”调控政策要求更加严格,加之累积的信贷政策的影响,政府的整体调控决心,促使消费者对于房价下降信心浓厚。2011年2月份调控政策严格,整体业主心态在逐渐走低的市场环境下逐渐回落,价格开始缓慢下降,至2011年10月份价格降幅加快。

根据北京中原地产的数据,从2011年2月16日“京十五条”开始执行至今,北京新建住宅均价为19955元/平米,同比下降3.4%;新建住宅成交量为83541套,同比下降21.9%;二手房住宅成交量仅96996套,同比下降53.2%;住宅总成交量为180537套,同比下降42.6%。

据链家地产市场研究部统计,2011年北京实施楼市调控政策后,房价过快上涨的势头得到抑制。目前北京二手房成交均价大约在21000元/平米左右,与2010年4月水平基本相当。

“链家地产”市场研究部冯联联认为,从当前的价格水平来看,价格基本上回到了调控前水平。调控期间,价格下降幅度达到了15%以上,甚至超过了2008年价格降幅,可见当前的价格[最新消息价格户型点评控效果明显。

人群结构:中年人成购房主力

在过山车般的行情变化中,购房群体也回归自住需求,投资及投机购房基本绝迹。引人注目的是,一年来,本市非京籍购房者比重下降了25%。

据“链家地产”市场研究部统计,受限购政策影响,当前购房结构发生变化,首先表现在两个方面:一是贷款购房人群减少明显,当前市场中主要购房群体为融资能力相对较高的刚需或者改善人群。另外,当前外地人购房人群减少明显。

据伟业我爱我家市场研究院统计,自限购政策实施起至今,京籍个人购房者占比为87.2%,相比新政实施前的一年(2010年2月17日至2011年2月16日)上涨25.1%,非京籍购房个人比重下降25.1个百分点,其中外地个人购房者所占比重仅为11.2%,减少25.7个百分点;另外,企业购房比重上涨0.5个百分点,达到1.2%。

从购房年龄来看,从第一次调控后,消费者的购房年龄呈现上涨的趋势。“京十五条”调控一年,消费者的购房年龄为36岁,与第一次调控后相比略有上涨,与2009年相比,大约增加了5岁左右。

“链家地产”市场研究部冯联联认为,受限购政策的影响,外地人购房需要提供5年以上的纳税证明,无形中拉高了外地人购房年龄。加之,信贷紧缩、购房能力相对较弱的年轻消费者占比减少,促使购房平均年龄走高。购房人群的中年化趋势明朗。

-政策回放

2011年2月16日,北京正式公布《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》(简称“京十五条”),对已拥有一套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

此外,对已拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。

与2011年1月26日国务院公布的新“国八条”相比,“京十五条”在精神上保持了高度一致:合理引导住房需求,有效遏制投资投机性购房,落实地方政府和有关部门责任、严格执行差别化住房信贷和税收政策的主旨十分鲜明。同时对全国其他大中城市地方版调控措施的拟定,起到示范作用。

【2012年政策定调】

楼市调控不松动坚持限购促房价合理

2月9日,北京市住建委召开系统工作会议,为年内楼市定下了坚持限购的调控基调。会议强调,2012年将继续保持房地产宏观调控政策的持续性和稳定性,坚定不移地执行既有调控政策,促进房价合理回归,防止房地产市场大起大落,促进房地产市场平稳健康发展。

市住建委相关负责人表示,从目前的数据来看,价格跌幅主要集中在郊区,城区尚未出现明显下降趋势,还有相当多地区的住房价格没有达到理想的目标,因此今年房价稳中有降的总目标还将继续坚持,北京将通过调控使房价回归到一个理性的合理价格区间。

北京中原地产市场研究总监张大伟表示,买卖双方博弈加剧,限购限贷使得购房者期待价格下调,但是投资手段匮乏、通货膨胀依然是阻碍价格下滑的关键因素。特别是城区部分二手房房主依然坚挺价格、惜售,这使得在价格依然居高不下的情况下,购房者入市谨慎。房价虽然已经明显下调,但是绝对值依然比较高,购房者与开发商及二手房业主的心理价格差距巨大。从目前数据看,北京楼市已进入明显的下调周期。作为调控政策执行力度很大的一线城市之一,北京未来房价下调的幅度也将领先全国。从目前看,北京楼市拐点已出现,预计在未来6至12个月内,房价可能有10%至20%的下调空间。

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