名存实亡的土地增值税

11月24日,央视《每周质量报告》节目试图揭开土地增值税背后的“猫腻”,公然宣称45家房企欠缴3.8万亿元土地增值税。

一石激起千层浪,这条新闻迅速成为热点。华远地产董事长任志强第二天在微博上连发数帖,痛批央视“愚蠢无知”,声称在研究“如何公开起诉央视的事宜”。除了任志强炮轰央视外,王石、潘石屹等房地产大佬也在微博上发声“证明清白”。

随后,国家税务总局负责人表示,有关人员对土地增值税欠税的巨额推算是对税收政策和征管方式存在误解、误读。

土地增值税风波似乎就此告一段落,但实际上,问题并非如此简单。

“欠税门”引房企强烈反弹

土地增值税是指房地产经营企业等单位和个人,有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入,扣除开发成本等支出后的增值部分,要按一定比例向国家缴纳的一种税费。

央视的欠税报道一出现,立刻引来房地产行业的强烈反弹。任志强在微博上率先发难,抛出“任八条”,直指央视的不专业和“愚蠢”,称土地增值税按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴,不存在逃税、避税和拖欠的可能。

随后王石也在微博上表示“万科不存在欠缴土地增值税情况”。他表示,万科一贯守法经营、照章纳税,严格按照税务机关对土地增值税实行先预征后清算的管理办法履行纳税义务,不存在欠缴土地增值税的情况。11月25日晚间,华远地产、金地集团等12家上市房企陆续发布澄清公告,否认存在央视所报道的“欠缴土地增值税”的情况,并表示预售期计提应缴税金与项目达到税款结算条件时存在时间上的差异,符合税法规定。

潘石屹建议央视“应该从此事件中吸取一些经验和教训”。首先,央视做节目应该更严谨,犯了错误也应该及时承认;其次,开发商应该更公开透明地公布财务报表和纳税状况;第三,此次事件对公众来说是一个财税知识普及的过程;最后,税务机关应简化税收管理,要更简单易行。

11月26日,中国房地产业协会召开座谈会,对房企“欠税门”做出正面澄清,批评央视报道的数字不准确。协会副会长朱中一表示,央视报道的有些数字“有不完全准确的东西”,比如欠税3.8万亿元这个数字,是根据一份绿皮书公布的全国房企2009年的毛利数据推算的,这个毛利数据是55.72%。

但朱中一查到的数据显示,2005-2012年国内A股的上市企业中,房地产开发与经营企业各年度平均毛利率依次为26.01%、28.71%、33.78%、36.46%、35.47%、37.79%、39.92%和33.37%。“这些都是上市公司,一般来说经营质量和企业的盈利水平相对比较高。”他说,上市公司都没达到这个水平,整个行业用这个数字就有点偏离了。

房地产业协会还对央视“欠缴”土地增值税的说法提出猛烈抨击,声称这和征税方式有关。任志强和其他房企也都强调企业对土地增值税的处理是合法合规的。

11月26日晚间,国家税务总局官方网站贴出一篇《税务总局财产行为税司负责人就土地增值税政策和征管情况答记者问》的文章,回应央视报道。从税务总局公布的数据看,土地增值税近年呈现出持续高增长态势:2007年,全国土地增值税收入同比增长74.3%;2008年增长33%;2009年增长33.9%;2010年增长77.6%;2011年增长61.4%;2012年增长31.8%;2013年1-10月组织收入2710.78亿元,增长22.2%。

该负责人称,“土地增值税在配合国家房地产宏观调控,促进普通住宅开发,规范房地产市场交易秩序,合理调节土地增值收益等方面发挥了积极作用。”“近日引起社会关注的有关人员对欠税的巨额推算,方法是不正确的,对税收政策和征管方式存在误解、误读。”

被架空的反暴利税

土地增值税始于1994年,当初设立时主要针对的是屯地炒作的投机行为,被赋予了反房地产暴利税的任务。

1992年中国经济开始步入快速增长期,各地纷纷设立开发区,很多人签了土地以后不投资、不开发,坐等土地升值牟利。1994年税制改革时推出土地增值税这一新税种,主要是针对炒地行为,实行四级超额累进税率:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除金额50%至100%的部分,税率40%;增值额超过扣除项目100%至200%的部分,税率50%;增值额超过扣除项目金额200%以上的部分,税率为60%。

但是这种税制设计也导致了一个问题,由于房地产开发的周期很长,从拿地到最后项目完全结束,才能准确计算清楚这笔土地到底增值多少;而要准确计算增值额,必须将所有的成本扣除,这一过程是十分漫长的。

对此,现行的《土地增值税暂行条例》规定,在实际操作过程中,土地增值税的缴纳分为预征及清算两个阶段。首先,房地产开发企业在收到预售房款时按项目所在地税务局核定的比例,每年预缴部分税款;其次,待房产项目销售达到土地增值税清算条件时,根据项目所在地税务机关审核确定的应缴额,扣除已经预缴税款后予以补交。

一般情况下,预征率远远低于最后清算时的实际税率,而且各地的预征率也不统一。显然,目前仍有大量的房地产项目处于尚未结束、没法最后清算的过程中。某种程度上,土地增值税在实际操作中成了一个被架空的税种。

国家税务总局在回应中坦承,由于房地产行业经营情况复杂,土地增值税税制设计也比较复杂,使得征管工作目前还面临一些困难和压力,“土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况,税收征管难度大并容易产生执法风险。”

这种税制设计也给房地产开发企业留下了大量的弹性操作空间。一方面,很多房地产开发公司以项目公司的形式存在,连续滚动开发;另一方面,很多房地产开发企业通过保留尾盘以及各种财务手段,拖延和逃避清算。

著名财税专家马靖昊表示,房地产开发企业采取各种措施规避税务部门进行土地增值税清算,使得土地增值税基本上依靠预缴征收,尽管预缴比例很低,实际预缴的土地增值税仍远远低于应缴纳的数额。

这就是导致“欠税门”事件的深层次原因。由于还没有最终清算,按照目前的制度,大量未交的土地增值税税款,如果说是欠税固然不妥当;但要说不欠税,房地产企业又迟迟不清算,这就是问题的症结所在。

事实上,大部分房地产企业的土地增值税的确未被清算。以万科为例,截至2012年底,应交土地增值税14.13亿元,土地增值税清算准备金44.35亿元,两者合计超过58亿元,约占该企业2012年度营业收入的5.67%、净利润的46.60%。业内分析人士认为,除了已预交的土地增值税外,若其余的土地增值税被清算,将在很大程度上影响企业的净利润。

由于货币的时间价值,这种拖延清算的做法实际上给房地产开发企业带来了巨大的收益。以SOHO中国为例,截至2012年12月31日,其应交未交的土地增值税64亿元,按60亿元计算,每月可获银行存款利息1500万元,多拖一年至少可以多赚1.8亿元。

地方政府清算不力

尽管房企可以采取各种方式拖延清算土地增值税,但是征税主动权仍然掌握在税务机关手中。面对巨额税收,地方政府却并不急于清算。以北京为例,据业内人士估计,数百家房地产开发企业中,完成了土地增值税清算的企业可能不到1%。

实际上,国家税务总局近年来多次催促地方税务机关对土地增值税进行清算。如2007年初,国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,彻底改变了土地增值税清算条件,规定已竣工验收的房地产开发项目;已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;以及取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;都必须进行土地增值税清算。

土地增值税30%—60%的超额累进税率,对房地产企业而言是沉重的税负。这样的名义税负,如果真的落实,开发商基本上无利可图。正是出于影响投资、影响房地产市场繁荣的考虑,在土地增值税的问题上,不少地方政府与房地产开发企业普遍形成了某种默契,执行清算并不严格。

目前,地方财政的半壁江山靠土地财政。从中国财政部公布的政府性基金预算收支表可以看出,2012年地方政府的财政收入为6万亿元出头,其中国有土地出让收入超过2.5万亿元,占比超过40%。除了北上广深等一线城市,在大部分城市,土地市场是一个买方市场,地方政府往往奉有实力的开发商为座上宾,甘愿低价出让土地也要吸引其入驻,更遑论清算土地增值税了。一旦清算,毫无疑问将把开发商吓跑。

由于土地增值税特有的弹性空间,土地增值税某种程度上成为地方财政的储蓄罐。往往在经济低迷、财政收入下滑时,地方政府会选择一些承担能力较强的房企进行清算。而在中央政府层面,土地增值税也成为宏观调控的有力工具。观察国家税务总局历年来敦促地方政府进行土地增值税清算的文件,可以看到,这些文件的发布时间往往是房价上涨过快、民众意见较大的时候。

此外,如果加大清算力度,政府部门也必须考虑到,由此引发的连锁反应势必传导到房价当中,抬高其销售价格,最终损害的是购房自住者。社科院财贸所研究员杨勇认为,中国商品房所承担的税费基金以及其他负担已经不轻,购买商品房自住的人群,已是当今社会广义税负(包括各种收费基金等)最重的群体,土地增值税有可能成为压倒他们的最后一根稻草。

杨勇认为,中国应该考虑取消土地增值税。世界上现在只有极少数国家采用土地增值税,中国没有必要继续走下去,而十八届三中全会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”,也为土地增值税的取消提供了一个契机。

作者/熊剑锋   《凤凰周刊》

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