中国大城市的“香港化”死结

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经过2013年的疯涨,京沪楼市在2014年初出现了短暂的平静,由于春节期间、房产按揭贷款收紧、卖房人与购房人观望等多种因素,京沪楼市的交易量大跌。现在大家关心的是,2014年京沪楼市的行情如何?年轻人更关心的是,他们要远离大城市还是进入大城市?“京沪大,居不易”,房价高是最重要的因素,但发展机会还是京沪多。是走还是留?这成为2014年新年伊始的一个热门的公共话题。 

近些年,中国房价整体上行,仅中央政府层面推出的房地产调控政策就不计其数,结果却不彰显。而涨得最凶猛、绝对价格居高不下的城市非北京与上海莫属。2013年,以京沪广深为代表的一线城市,房价同比上涨超过20%。 

禧泰数据显示,2014年1月,北京房价平均为37439元,2013年北京城镇职工的社会平均工资(社平工资)为5223元,7个多月的工资才能买1平方米,哪怕60平方米的房子,夫妻俩也需要17年不吃不喝才能买得起。同期在上海,已经形成内环、中环、外环的房价分别为7万、5万、3万的格局,禧泰数据显示,2014年1月,上海房价平均为29974元,2013年上海的社平工资为4692元,6.4个月能买1平方米,夫妻俩买60平方米的房子需要不吃不喝工作16年。 

就具体楼盘价格来看,京沪两地不同区域的房价差别也很大,虽然京沪楼市总体单价尚在很多买家的接受范围之内,但稍微靠市中心或者附带优质公共资源的楼盘,房价就远非一般人所能接受。单价超过八九万元的楼盘在京沪的核心区域比比皆是,其中尤以北京为最。小区位置一旦涉及义务教育学区,价格更是高不可攀。 

何为“香港化” 

华人地区,在香港置业颇为不易,香港楼价一向也是华人地区的房地产标杆。但如今香港岛的楼盘单价不过每平方米10.5万元人民币(约为1.3万港币/尺),相当于北京中关村带优质学区的楼盘价格,而新界的新楼盘则在每平方米4万元人民币左右波动,相当于上海中环靠近内环的新房价格。京沪房价赶上甚至超过香港并非不可想象。 

不得不承认的是,京沪与香港越来越相似,京沪正走在“香港化”、走在通往香港的道路上。这种相似不仅仅体现在奇高无比的楼市上。首先,是居高不下的生活成本与商务成本,以及居高不下的城市准入门槛。高生活成本是高房价的结果,房价高使得地产业的租金也会连年攀升,有戏言,“香港的一盘菜中一半是房租”,京沪何尝不是如此,所谓“帝都大,居不易”,根本原因就是房价过高。 

其次,阶层固化,底层青年上升空间不足。高房价致使现存不动产所有者具有先发优势,巨大的房价收入比,使得多数青年无法不借助父母而独立买房,有钱才能买房,房价跑赢收入,不断攀升的房价产生的财富效应,进一步恶化了贫富差距,阻碍了阶层流动。 

年轻人向往大城市,因为这里发展机会多,但持续上涨的房价,将使他们穷尽一生也无法在京沪立足,很有可能的结局是,他们在京沪习得了手艺、见过了世面,回老家发展。在目前社保跨省无法转移的情况下,他们的大好青春,算是替京沪做贡献了。 

京沪“香港化”,不仅仅是现象的相似,更是城市发展逻辑的一致。通过垄断一级土地市场,实行土地批租,用批租获得的收入进行城市建设。这种方式虽然解决了短期城市发展的融资困境,但也让政府成为市场的一个经营主体,市场的公平性被打破。 

香港房价涨得最早,但也不是什么太悠久的事情。香港房价崛起,源于严格的土地管制,1984年的《中英联合声明》列明英方于过渡期内(1984年-1997年)每年只可卖出50公顷土地,初衷是中国担忧英国超售土地,使得未来香港无地可卖。这一政策客观上限制了土地供给,成为香港房价长期上升的基础,也让港府成为既得利益者。2003年前后,香港楼市惨淡,传统的“常规卖地”令土地供过于求,出现“流拍”,为此政府从2004年开始竟采用“勾地”机制来维持地价。 

香港是弹丸之地,总面积仅1100平方公里,略高于上海的1/6,略低于北京的1/15,但人口却高达700万。人口密度本来就很高,但75%的土地仍属郊野地区,全港已开发的土地面积不足10%,土地浪费得令人难以想象。而这些都可以归结到香港的“土地批租”制度,以此形成的既得利益群体没有丝毫动力去放开土地供应,平抑房价。 

北京与上海也是如此。2013年一、二线城市的房价大涨,根本原因在于住房需求增长了18%,而住宅土地供应量同比却下跌了13%。在这一年,全国土地出让金总额超过3万亿元,是2012年的150%。2013年上海的住房用地供应计划为1000公顷,低于2005年以来的7年间土地平均年度实际供应量,但上海的土地出让金收入近2130亿元,超过2010年的历史峰值。 

再来看北京,其住宅土地供应近些年的多数年份也是逐年递减。2011年时,北京市常住人口2000万人,房地产开工面积1639.5万平方米。而同期的鄂尔多斯,房地产开工面积达1009.4万平方米,是北京的六成,而它的人口不足200万,是北京的一成。 

土地批租制度下的土地供给毫无疑问会被抑制,只有这样,才能获得垄断利润。对一个人口净流入的城市来说,一面是需求增长,一面是土地供给饥渴,房价上涨丝毫不意外,差别也只是涨得“很快”还是“非常快”。相比大多数二线城市,京沪的住宅土地供应量相对于其常住人口规模来说,都太少了。 

为了维持名义的地价,北京对土地用途管制保持了高压态势。北京人口相当于上海的八成多,而面积是上海的2.5倍,大量的土地是以未利用地和农村集体土地的形式存在的。农民偷偷将农地租给开发商,建成楼盘,再以市价一半甚至更低的价格卖给城里人,俗称“小产权房”,包括太玉园等知名的小产权房社区。如果这成为潮流,势必会抑制国有建设用地的价格,做大以后更可以挟民意转正、合法化。因此,在清理小产权房上,北京表现得最坚决,2013年下半年,北京累计清理了近400万平方米的小产权房。 

“香港化”魅力何在 

有趣的是,北京和上海人口流动上与香港也有异曲同工之妙。香港对于包括大陆在内的其他区域,是独立的经济体,虽是自由港,但进出要算出入境。境外人士不能在香港打工,在香港,除了菲佣,境外人只能通过在本地读大学后就业,或者通过优秀人才引进计划进入。这使得香港可以持续不断地获得优质人才流入,这是香港的竞争力所在。 

京沪是大陆的一个省级单位,人口流动、就业原本是不受限制的,当然也无法拒绝低端劳动力的流入,而后者有可能是社会治安的不稳定因素。但现实中,因户籍的存在,京沪两地可以选择特定的人口流入,通过治理群租及地下室出租、暂住证(居住证)等,逼退低端劳动力,通过金融人才公寓等吸引高端人才进入,同时以居住证等制度筛选流入人口。据上海金融与法律研究院的研究,京沪两地人均劳动生产率、人均GDP远高于其他区域,这正是流动人口区别化管理的结果。 

京沪两地再辅以严格的社会管控、网格化管理,使得两地的社会治安全面好于其他一、二线城市。京沪既享受了大国的优势(充沛的劳动力、全国统一市场等),又避免了过度的公共服务供给(不对外地人子女提供教育)造成的财政负担,还抑制了大城市的高犯罪率。京沪两地在人才引进上所得的好处较香港都有胜出。 

抛开土地批租制度不谈,京沪的房价未来仍将处于高位,即使全国房价下跌,京沪的房价也将具有更强的抗跌性并最早复苏。主要原因在于,中国正走在东亚及东南亚城市发展的主流道路上,特大城市及城市群将成为中国城镇化的主要形态。京沪两地作为中国最重要的政治和经济中心,经济集聚效应明显,正所谓“北方人民买北京”、“华东人民买上海”。 

在这一视角下,算北京和上海常住人口的购买力是没有意义的,而应该扩展到全国视角下的潜在购房者。按甘犁主持的“中国家庭金融调查”的统计数据,2011年,全国年收入前1%的家庭,年收入超过55万元,以家庭双职工计算,人均月收入近2.3万元,是北京社平工资的4.4倍,是上海的4.9倍,买房压力大大降低。而东部城市年收入前1%的家庭,年收入超过110万元,财富前1%的家庭财富超过1000万元,买房压力就更小了。 

以前香港的房价是这样涨起来的,今天的京沪也是如此。而京沪港的本地居民,在面临外地精英的冲击,逃不开两种命运:一是一夜暴富;二是逐渐被边缘化。前者得益于拆迁补偿或是房产升值;而后者意味着,当大商务区拔地而起,小型服务业的生存空间就会被挤压,若本地人无法实现自身能力的跃升,那么,只能被排挤出高端就业岗位。 

“香港化”的恶果 

对京沪而言,“香港化”非他们的意愿,只是城市发展逻辑的结果。城市发展的“香港化”对于城市本身也是有利有弊。但从中国整体的均衡发展以及城市“香港化”的代价而言,却有很多可以商榷的地方。京沪的房价确实有其高的理由,但像当前如此之高,却不正常,北京2014年1月房租约65元每月每平方米,年租售比仅略高于2%,48年的租金才能覆盖房价。而单价高于均价的楼盘,其租售比更低。 

首先,京沪之所以可以人口净流入,一方面是经济集聚的结果,在这里工作机会多、个人成长快,另一方面也是因为两地就业环境好、法治昌明,利于有能力的人的发挥。除了这些优势以外,传统计划经济体制给京沪留下了大量的遗产,如优质的医院、医生,全国知名的高校、义务教育资源,齐全丰富的交通基础设施。在京沪,只要个人有能力,达成意愿的可能性更高、更快。 

这些是其他城市所不具备的,现有的政治体制,也不可能在其他城市再造北大、清华、复旦这样的名校,协和、华山这样的医院也同样如此。京沪的政治地位和经济实力,更让他们可以提供优质的社会福利,例如全城2元的地铁票价、廉价的水电煤供应,在这里个人获得住房按揭贷款、办理信用卡较一般城市更容易。这些非市场化行为恶化了区域发展不均衡,往往出现同一块地,在北京的一侧值1万元一亩,在河北这一侧就只值5000块。 

更需要正视的是维持“香港化”的成本,除了区位与经济集聚等自然禀赋和市场原因形成的优势以外,京沪两地的房价是建立在优势公共资源的不可替代、政策优惠的洼地和垄断的土地供给,这些因素都有可能在未来出现变数。一旦形势逆转,房价离崩溃也就不远了。为了防止出现这种局面,京沪只能被动地维持这种差异。北京的2元地铁票价坐遍北京需要市政每年补贴超过100亿元,这不仅仅是代价,更是一种不公平,挤压了其他城市的人口净流入和发展的机会。 

此外,京沪房价长期保持快速增长,会产出金融挤出实业的现象,严重打击创业与实体经济。这对京沪来说,才是致命的。创业十年,不抵买房一套,有能力而没有原始积累的人,在这个城市并不如意,而“啃老”和只会买房的人反而大赚特赚,会打压创新、摧毁城市的创业激情,这样的城市是没有未来的。 

诡异之处在于,“香港化”的过程是一个棘轮,一旦进入,只能继续强化,而无法退出。“香港化”下的京沪两地,大量的原住民和新进房产所有者成为既得利益群体,他们不允许房价出现些许的下跌,而政府与银行基于财政收入稳定和金融系统的稳健性,同样不允许房价进入下降通道。表面上来看,受损的只是新进京沪的外地人,由于他们零散而弱小,很难集聚起政治力量去改变这一政策。

单纯从逻辑上来看,破局“香港化”,斩断政府伸出的干预之手是关键。首先政府应该跳出土地市场,不再成为市场的参与者。这样才能打断“香港化”过程最重要的一根链条。其次,从中央政府角度,给出地方政府足够的自治权,消除京沪作为政策优惠洼地的优势,不再人为对资金、劳动力的流动设限。这时房地产才能不再成为稳赚不赔的买卖,资金才能从房地产流向实体经济,京沪的经济才能更具活力。只是政府能自断手脚、走出这一步吗?

 作者/聂日明  上海金融与法律研究院研究员 本文刊载于《凤凰周刊》

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