大陆地产业“大洗牌”终开始

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8月末,央企华润意外失去了其长达15年的万科最大股东地位。然而,仅仅两天后,华润就从民营企业宝能集团手中夺回了在这家大陆最大房地产企业的座位。无论这场股权之争是否仍将持续,对于中国房地产领域举足轻重的民营房企万科,都将迎来或多或少的变数。这场国有资本与社会资本的股权拉锯,其指标意义不可小视。

与之相呼应的是,一直以来相对稳定的房企排名开始出现些许变化。绿地、恒大等几家大型房企开始在某些指标上对此前稳居首位的万科发起冲击,正在改革重组的央企也被业内视为有望威胁大型民营房企地位的重要力量。

多路人马涌至的结果难有定论,但对于整个行业最有变革性的因素则来自互联网。来自百度和淘宝的信息,多家房地产企业已与其展开合作,效果开始显现。

在不久的将来,更多的中小房企将在这一轮大洗牌中消失,转型中的大型房企将是这场行业调整的间接受益者,而传统民营房地产企业的市场份额,将越来越多的受到国有资本、互联网企业的争夺。

万科争夺战

深圳市盐田区大鹏湾畔,地处亚热带海滨大梅沙、被称为“躺着的摩天大楼”的万科总部内,弥漫着与这一切截然相反的氛围。

8月26日,万科发布《关于股东权益变动的提示性公告》,宝能系旗下公司前海人寿、钜盛华当日增持万科5.04%的股份。加上此前的两次举牌,宝能系合计持有万科股份的15.04%,这意味着其已经超过15年稳坐万科第一大股东位置、持股14.89%的华润。

无论是否有意成为外界口中“门口的野蛮人”(出自布赖恩·伯勒的《门口的野蛮人》,后被华尔街用来形容不怀好意的收购者),宝能系的疯狂买入,让万科上下一夜之间进入紧急戒备状态。

今年7月以来,宝能集团(以下简称:宝能)在资本市场上通过旗下前海人寿及钜盛华耗资约240亿元三度举牌万科。

这一举动显然不被万科管理层欢迎。股东分散且持股量低,万科很早就建立了职业经理人制度,且管理层拥有相当的掌控力。根据最新的上半年业绩报告,万科前十大股东合计仅占37.23%股份。

王石在8月31日万科2015年第一次临时股东大会上公开表态,万科已经适应了股权比较分散的结构,中小股东是最大股东,万科的管理层有绝对的发言权。而对于此前最大股东华润,王石的评价则是“没一味谋取利益,反承担很多责任”。言语之间,亲疏可见。

华润也果然不负重望。港交所交易信息显示,8月31日和9月1日,华润耗资4.97亿元两度增持万科,最终以15.29%的总股本占比重新夺回万科第一股东的位置。曾有多家媒体报道称,前海人寿面对增持回应,投资万科“仅仅是财务投资”。但如此迅速和持续出手,显然难以抑制业内人士,包括万科高层的想象力。

2014年,万科也曾经面对过类似的局面。当年10月发布的三季报中,安邦保险通过旗下一只“安邦人寿保险股份有限公司—稳健型投资组合”产品持有万科2.35亿股,占其总股本的2.13%,位列第四,闯入十大股东之列。但据当时一位资本市场人士对媒体称,安邦出现在前十名股东名单中,此前是与万科集团有过沟通。

随后,在2015年万科的一季报中,安邦由于大幅减持,退出十大股东之列。有观点称,安邦自始至终都是财务投资者,但另一种观点更具画面感,称以王石、郁亮为首的强势管理层,逼退了安邦进一步的想法。

这样的判断同样延续至宝能系。虽然宝能系发力之初,让市场有了无尽猜测,但在记者的采访中,大多业内人士推测,宝能系很可能同样止步于“财务投资者”。首先,万科的管理层很难驾驭,其次,与这样风格的管理层相处15年相安无事的华润,也非等闲之辈。更何况,宝能系如果继续投入,则面临更大的资金压力。

但无论宝能系接下来的动作如何,被券商分析师普遍定义为估值偏低、业绩可期、具有长线投资价值的地产龙头股万科,恐怕短期仍难平静。

行业分化加剧

地产业的调整不仅体现在地产龙头万科的股权之争,在整个行业内部,大型房企的竞争从传统的房地产开发,延伸到资本市场等新领域,国有房企和国有资本频频发力,“内地最大房企万科”的称号,开始遭遇来自绿地、恒大、保利等发展势头强劲房企的冲击。

从去年开始,整个房地产行业面临深度调整,更多的中小房企在这一轮大洗牌中消失,从某种意义上来说,转型中的大型房企成为这场行业调整的间接受益者,并开始在各种排行榜中展开争夺。

安信证券研报称,房地产行业集中度逐年提升,TOP22企业营业收入占比71%,净利润占比75%,比去年均提升约4个百分点;TOP10销售市占率已升至20.2%,较去年的16.6%提升3.6个百分点。在大型房企中,2014年,绿地销售额超过一直以来稳居首位的万科,一度成为舆论焦点。虽然在亿翰智库发布的《2015年1-8月中国典型房企销售业绩排行榜TOP100》中,万科重回首位,绿地退居第三,恒大居于次位,但三大地产商均销售过亿元。

争夺还蔓延至资本市场,8月借壳上市的绿地控股总市值超越万科成为第一,随后股价震荡后,大股东耗资过亿元增持,力保市值第一。截至记者发稿,同花顺数据显示,绿地控股仍以A股1721亿元总市值排名首位,万科紧随其后。

在房企排行榜的第一阵营,同样是“国”字标的不仅仅是绿地。根据中国指数研究院《2015中国房地产百强企业研究报告》,紧随万科,国有房企保利地产在综合实力、盈利性、稳健性等多项指标中位列第二。

此外,国企改革波及房企,各家地产央企开始整合重组,一家大型券商分析师对《凤凰周刊》称,虽然有些央企拥有存量不多,但控制的泛房地产资源较多,不排除冲击大型民营房企的可能。

今年3月,历经近20个月的中建系房地产业务整合正式落定。中海地产控股股东中建股份拟将其持有的30个相关物业项目正式注入中海地产;保利地产与保利置业整合也传闻已久;中交集团通过收购,已持有绿城近29%的股份,成为绿城第一大股东。消息称,中交集团还将继续要约收购,未来中交集团将展开一系列的地产业务整合,绿城将成为中交集团整合房地产资源的重要平台;招商地产也在酝酿重大重组。

对于国有房企改组的冲击,业内也存在不同声音。虽然重组后的保利系、中交系、招商系将成为房企争夺的有力参与者,一旦地产行业出现制度性变革,国企将是最大的受益者。但对于市场化程度已经很高的地产行业来讲,留给国企超越大型民企的空间并不是很大。“但不可否认的是,国企在稳健性方面,依然比民企更具优势。”中投研究总部房地产行业首席分析师李少明对《凤凰周刊》称。

融合“互联网+”

不仅是在房地产业内部,在“互联网+”的风口下,百度、淘宝等互联网“大鳄”已将触手延伸到房地产领域。面对经济新常态和互联网的冲击,传统房地产业务模式出现拐点,转型已是必然。在此背景下,多家内地房地产龙头企业纷纷拥抱“互联网+”并开展跨行业合作。

百度移动事业部首席产品架构师李明日前在2015百度世界大会上描述了跟地产商合作的过程,对于有精准需求的客户,比如在搜索某个楼盘,开发商在不同渠道投放广告,最终把用户转化回来,链条长、效果低,而且有很多支出的成本。通过百度直达号,就可以在搜索后直接到所有与直达号有合作的开发商,另有优惠券、预约看房等。而对于潜在用户,比如搜索北京新房,没有明确哪些楼盘,就可以通过背后数据和行为的分析对其进行引导。

据透露,万科、万达是第一批跟百度直达号接触的房地产开发商,万科从4月上线至今,由百度带去的IP流动量将近20亿个,在直达号产生的交易和楼盘预定占三分之一,目前百度直达号已覆盖十几家开发商和几百个楼盘。淘宝房产相关负责人在近期接受媒体采访时也透露,从4月1日至今,淘宝房产已与50多家开发商签订合作协议,业务覆盖60多座城市;据统计,约2亿元认筹资金进入阿里的金融产品余额宝中,购房成交总金额可达270亿元。成交总套数接近两万,主要分布在杭州、北京、上海等主要城市。万达、绿城相对成交量最大,万科、绿地也有不少。

与互联网的融合不仅仅体现在最前端。国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院于9月11日联合发布的《2015中国房地产品牌价值研究》报告显示,“互联网+”对房地产企业最彻底的颠覆来自于传统产业链的重构。品牌房企利用“互联网+”对房地产上下游产业链进行改造,打造新的商业形态。如万科6月宣布试水互联网家装,将触角向产业链下游延伸;再如绿地联合平安好房推出首付贷互联网金融产品。

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