养老地产成退休干部“专属”

养老地产怪圈:纳税人补贴富人养老

保险企业低价圈地、拿补贴,转手进行高端开发,公益政策与商业行为的边界开始模糊

在各路资本热炒养老概念的当下,坐拥优惠政策的保险公司面临着“借公益之名行牟利之实”的广泛质疑,在这背后,则是纳税人出钱补贴富人的养老地产怪圈。

目前,泰康人寿就在15个地区与地方政府谈判拿地,筹备在3年内建立15个养老社区。除了泰康人寿之外,近年来,中国人寿、中国平安、新华保险、合众人寿等多家险企纷纷拿地,进军养老地产。

养老地产成为“香饽饽”,与政府给出的巨大优惠直接相关。“每年国家都有补贴预算,你不申请别人申请,有办法的人就申请到了,没有门路就申请不到。越有能力、越大的单位,越能够申请到补贴。”北京一名做过养老地产项目的私募人士对《第一财经日报》表示。

不过,享受多重优惠的险企将养老地产推向高端化,引发了市场关于补贴富人的质疑。“高补贴对接了高端产品,是目前养老地产的行业现状,这说明政府设计的政策出现了逆向选择问题。”另类投资机构华强资本CEO艾晓峰对本报称。

低价拿地,政策扶持

2013年6月,泰康人寿投资的第一家养老社区“泰康之家”在北京市昌平区揭幕。当时,泰康人寿董事长兼CEO陈东升向媒体表示,700亿~800亿是规划中全国15个连锁养老社区的总投资额。

事实上,在养老产业逐步成为朝阳产业时,有着丰富闲置资金、丰厚客户资源的保险企业,率先一片欢腾,养老地产开始成为险资聚集地。

拿地成本是养老地产最主要的成本,低价拿地让险企得到巨大实惠。泰康人寿一名中层人士对本报表示,泰康就有专门物色合适土地的团队。

其后,泰康人寿“拿地之旅”再下一城。7月10日,泰康人寿子公司广州广泰投资有限公司以竞标底价13277万元竞得广州萝岗区永和区YH-A4-1地块的国有建设用地使用权。该地块面积为23810平方米,出让年限40年,按13277万元的成交价计算,楼面地价为2788元/平方米。招标公告显示,该地块用于建设健康、医疗服务产业及其配套设施。

而一周之后,广州凯得文化娱乐有限公司竞得的另一块出让年限40年的位于萝岗区的商服用地,面积11468平方米,成交价58029万,楼面地价为5060元/平方米。

无独有偶,泰康人寿此前在上海松江区和北京昌平区拿地的价格也相对较低,一般都与养老概念有关,项目规划往往涉及养老、医疗及相关配套用房项目。

低价出让土地只是地方政府针对养老地产项目的优惠方式之一,更多的优惠政策包括政府直接部分出资、减税免税、专项补贴、配套出让商业住宅用地等,至于如何优惠和优惠多少,还要看险企跟地方政府的博弈。

“在土地价格上,目前各地没有统一的优惠标准。一般都是相互谈判,通过配合当地政府的养老发展规划,在土地价格评估方面获得优惠或者争取地方财政、专项补助资金支持。”前述泰康人寿中层人士对本报表示。

他还称,泰康人寿努力争取的优惠政策与其他进军养老地产的保险公司无异,主要是地方财政、福利彩票公益基金、地方专项补助资金、银行贷款利率优惠等。

此外,民政部129号文规定,社会力量投资的养老服务机构,在资金税费上加大力度支持,按照民政营业税征税。另外,福彩基金,原来只是留存部分的10%可以用于养老,现在规定要提高到50%。

有业内人士分析称,大品牌保险企业到了地方,或多或少都会获得当地政府的优惠扶持,因为险企建设养老社区,能带动经济活跃,既满足了地方政府招商引资的需求,也给当地解决了部分就业问题,还能带去稳定的税收收入。

市场质疑富人受益

“政府要办的养老是普遍服务性质的,是提供给普通消费水平的老年人的。而地产和险资等社会资金要做的,是高端或变形的房地产开发。”前述北京私募人士称,无论是高端养老项目还是低端养老项目,面对的政府优惠政策是一样的,但现实的结果就是,地方政府的经济发展需求与险企的逐利需求,在高端养老地产上达成了一致。

举例而言,一款与养老地产项目泰康之家挂钩的“财富尊赢”保险理财产品正在销售中。泰康之家销售经理称:“这属于高端养老社区,不是有钱就可以入住,必须要买保险产品,才有入住资格。”

该销售经理介绍说,第一批入住的老年人很多都是国家部委退休干部以及著名演员。

知情人士表示,“财富尊赢”这款产品包括两个版本:“定制版”每年缴纳35万缴纳10年或一次性缴纳350万,赠送养老社区一室一厅免费入住;“自选版”每年缴纳20万缴纳10年或一次性缴纳200万,赠送养老社区一室一厅免费入住。购买定制版产品,老人从医护到公墓,全部由泰康负责。

2015年才能入住的养老社区,开售不到3个月已经销售过半。据相关负责人介绍,截至9月5日,泰康之家第一期2000套住房已经签售1300多套。缴纳完第一年的35万或20万之后,可以签订保证入住合同。

“既然是一款纯商业性质的产品,为何不按照商业规则运作,而要享受政府财政补贴、各种低价以及各项优惠政策,这不是拿着纳税人的钱补贴富人吗?”供职于美国通用电气公司的王先生在放弃购买这款产品后,在泰康人寿客户高端推荐酒会上当场表达了自己的疑惑。

亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存在接受本报记者采访时称,养老地产的建安成本决定了与之相挂钩的保险产品就是为富人服务的,普通精装修房,建筑成本2000~3000元/平方米,但是养老地产往往配套有公园、健身房、医院、超市等,如果是开发企业做配套,这部分成本都计入,建安成本一般在8000元左右/平方米,再加上楼面地价,成本过万,而且接待能力有限。这些都决定了与之挂钩的产品保费高企,天然属于高端保险产品。

前述北京私募人士则对本报称,富人得到补贴,但保险企业从中受益更大。“因为各种优惠、补贴都是中间企业或机构先拿走,是否会转利给入住老人以及转利多少,还取决于企业或机构。”

 

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